Immobilienverkauf an die Familienstiftung: Was das neue BFH-Urteil verändert

00:00:04: Hey und herzlich willkommen bei „Familienstiftung gestalten – weniger Steuern, mehr Vermögen“.

00:00:08: Ich bin Sandra Schmidt, Steuerberaterin und Stiftungsberaterin.

00:00:11: In diesem Podcast dreht sich alles rund um die Familienstiftung, kluge Vermögensstrukturen,

00:00:14: GmbH- und Holdingmodelle sowie nachhaltige Vermögensplanung.

00:00:19: Diese Episode heute ist super spannend.

00:00:22: Ich habe dir ein richtig tolles Urteil mitgebracht vom BFH, also vom Bundesfinanzhof.

00:00:29: Es ist das höchste Gericht in Deutschland, was zum Thema Steuern entscheidet.

00:00:34: Und da hat der BFH im März ein richtig cooles Urteil getroffen, was für dich,

00:00:39: wenn dich das Thema Stiftung interessiert, auch super, super spannend, interessant und wichtig ist.

00:00:45: Deswegen heute mal wieder ein Urteil, was ich dir hier vorstelle.

00:00:49: Lass uns erst einmal gucken, was der genaue Fall war, über den der BFH entscheiden durfte,

00:00:53: und dann, wie wir das auf die Familienstiftung anwenden können.

00:00:58: Und auch so zwei, drei Stolpersteine, die wir bitte noch berücksichtigen dürfen,

00:01:03: dass da auf jeden Fall alles glattläuft und du dieses schöne Urteil für dich perfekt nutzen kannst.

00:01:11: Also, wer das BFH-Urteil nachlesen mag: Es ist vom 24.

00:01:14: März 2026, hat das Aktenzeichen VIII R 3/24.

00:01:21: Also man sieht, das ist schon seit 2024 anhängig beim BFH.

00:01:25: Und in dem Urteilsfall haben Eheleute an ihre Tochter ein Grundstück verkauft.

00:01:31: Das ist erst mal unspektakulär.

00:01:33: Das haben die auch schon länger als zehn Jahre in ihrem Privatvermögen gehabt.

00:01:36: Deswegen wurde bei denen auch keine Steuer ausgelöst.

00:01:37: Und die haben das Ganze gegen eine Kaufpreisstundung gemacht, die zinslos ist.

00:01:45: Das heißt, sie haben mit ihrer Tochter einen Vertrag geschlossen,

00:01:48: dass die Tochter den Kaufpreis in Raten an die Eltern zurückzahlt,

00:01:52: aber ganz klar darin dokumentiert, dass es sich nicht um eine Verzinsung handelt,

00:01:56: dass sie ihrer Tochter das zinslos geben.

00:02:02: Und das ist das Interessante.

00:02:04: Und das ist das Neue dabei.

00:02:05: Denn bisher, wenn so was passiert ist und diese Kaufpreiszahlung in Raten erfolgt ist,

00:02:09: ist das Finanzamt immer hergegangen und hat diese Kaufpreiszahlung dann aufgeteilt in einen Zins-

00:02:18: und Tilgungsteil.

00:02:21: Da gab es ein Verfahren, was die immer angewendet haben.

00:02:24: Und dann haben die gesagt: Von der Summe, die bezahlt wurde, ist eben das die Tilgung und der Rest ist Zinsen.

00:02:29: Und diese Zinsen waren dann bisher immer bei dem Empfänger –

00:02:34: also in dem Fall wären es die Eltern gewesen – als Kapitaleinkünfte zu versteuern.

00:02:39: In dem Fall, der jetzt aber, wie gesagt, vor Gericht war, haben die Eltern das so entschieden

00:02:42: und auch wirklich ganz klar in dem Vertrag dokumentiert.

00:02:47: Und da hat der BFH jetzt wirklich gesagt – und das ist sensationell neu –, dass,

00:02:50: wenn es einen Vertrag gibt, in dem drinsteht, dass die Kaufpreiszahlung wirklich unverzinst ist

00:02:56: und dass die gesamte Zahlung von der Tochter an die Eltern zu einhundert Prozent als

00:03:03: Tilgungsleistung anzusehen ist, dann ist das auch wirklich zu einhundert Prozent als

00:03:09: Tilgungsleistung anzusehen und es darf keine fiktive Aufteilung in Zinsen und Tilgung erfolgen.

00:03:16: Und das ist richtig, richtig gut.

00:03:19: Und das ist auch was, was wir jetzt auf die Familienstiftung anwenden können.

00:03:24: Denn ganz, ganz, ganz, ganz häufig habe ich in meiner Beratung Stifter,

00:03:27: die haben schon eine Stiftung errichtet und möchten im Nachhinein dann noch Immobilien,

00:03:32: die sie schon im Privatbesitz haben, an die Stiftung übertragen, und zwar verkaufen.

00:03:39: Und das haben wir bisher, also bis zu diesem Urteil, immer so gemacht,

00:03:44: dass eben auch der Kaufpreis gestundet worden ist, dass dann in Raten gezahlt worden ist.

00:03:50: Dieses klassische Verkäuferdarlehen.

00:03:52: Aber das führte immer dazu, dass an den Verkäufer, also den Stifter, Zinsen geflossen sind,

00:03:58: die er dann mit fünfundzwanzig Prozent plus Soli zu versteuern hatte.

00:04:02: Und jetzt, wenn wir dieses Urteil anwenden, dann kannst du als Privatperson,

00:04:07: wenn du eben in deinem Privatvermögen etwas hast – das ist ganz, ganz wichtig,

00:04:14: es ist auf das Privatvermögen abzustellen –, aber du als Mensch, du bist ja privat,

00:04:17: und wenn du eben ein Grundstück, eine Immobilie, und da ist es egal, ob es eine Wohnung,

00:04:23: ein Mehrfamilienhaus, ein Reihenhaus, ein Einfamilienhaus, was auch immer ist,

00:04:25: was du im Privatvermögen hast, wenn du das an deine Stiftung verkaufst

00:04:29: und da eben einen juristisch und steuerlich hieb- und stichfesten Vertrag zu gestaltest,

00:04:38: dass die Ratenzahlung zu einhundert Prozent als Tilgungsleistung

00:04:41: und nicht als Zinsleistung anzusehen ist, dann kannst du das jetzt machen

00:04:46: und es fließen dir eben keine Zinsen zu.

00:04:51: Und das bringt noch mal die Stiftung auch in die Situation,

00:04:55: dass sie natürlich auch viel schneller den Kaufpreis tilgen kann.

00:04:59: Und dir hilft es eben, dass du nicht diese Zinsen, die dann zu dir fließen,

00:05:02: versteuern musst und die du am Ende vielleicht sogar wieder in die Stiftung reinbringen möchtest.

00:05:07: Das heißt, das fällt alles weg.

00:05:09: Du kannst das für dich nutzen und das Ganze eben zinslos stellen.

00:05:13: Wichtig ist, dass dieser Vertrag, den man dann schreibt, wirklich ganz, ganz ausgefeilt ist.

00:05:21: Dass es eben wie in dem Urteilsfall dem Vertrag entspricht,

00:05:23: dass das Finanzamt nicht doch hinterher kommen kann und sagen: Wir machen es wieder fiktiv, Zinsen und Tilgung.

00:05:30: Was zu berücksichtigen ist und was dann am meisten Spaß macht, ist, wenn du die Immobilie,

00:05:32: das Grundstück schon länger als zehn Jahre im Privatvermögen hast.

00:05:36: Denn dann kannst du es steuerfrei verkaufen.

00:05:39: Denn auch wenn wir quasi hinten raus diese Kaufpreisstundung zinsfrei stellen,

00:05:43: ist es ja ein Verkauf bei dir im Privatvermögen.

00:05:47: Und wenn du das eben innerhalb eines kürzeren Zeitfensters als zehn Jahre machst,

00:05:50: dann wäre der Gewinn bei dir im Privatvermögen zu versteuern.

00:05:55: Das heißt, das ändert sich nicht.

00:05:57: Nur die Verzinsung ändert sich eben.

00:05:59: Da eben schauen, dass im Idealfall das Grundstück,

00:06:00: die Immobilie schon länger als zehn Jahre bei dir im Bestand ist.

00:06:07: Eine Stolperfalle, die es geben könnte, wäre, wenn du den Vertrag so gestaltest,

00:06:12: dass diese Kaufpreiszahlung irgendwie in Abhängigkeit gestellt wird zu deinem Leben,

00:06:17: dass du das lebenslang bekommst oder so was.

00:06:22: Wenn so eine Verknüpfung entsteht, da Achtung, das ist nicht gut.

00:06:25: Da kann das Finanzamt dann auch eine Rente annehmen, dass das eine Rentenzahlung ist.

00:06:31: Und dann hätten wir wieder eine Aufteilung in Zins und Tilgung da.

00:06:35: Also ganz, ganz wichtig: Bitte keine Relation zu deinem Leben herstellen.

00:06:41: Genau.

00:06:41: Wie gesagt, es dreht sich alles um diesen Vertrag.

00:06:43: Das ist wirklich das Wichtigste.

00:06:46: Wir haben jetzt dieses ganz tolle Urteil vorliegen.

00:06:48: Das möchten ganz viele nutzen.

00:06:49: Ich habe so viele Anfragen dazu, aber wir setzen das auch um.

00:06:52: Wichtig ist, dass dieser Vertrag da wirklich gut gestaltet ist.

00:06:57: Und was auch ist, das haben mich auch schon welche gefragt, die das jetzt anwenden:

00:07:01: Wenn ich jetzt die Immobilie an meine Familienstiftung verkaufe, ich sage:

00:07:05: „Liebe Stiftung, du darfst mir den Kaufpreis in Raten zurückzahlen,

00:07:07: das ist alles einhundert Prozent Tilgung“, dann ist es wichtig,

00:07:11: dass das eben zum Verkehrswert erfolgt.

00:07:14: Also das bleibt weiterhin so.

00:07:17: Da kann man jetzt keine fiktive Zahl würfeln oder sich wünschen.

00:07:19: Da bitte weiter den Verkehrswert nehmen.

00:07:22: Wir haben natürlich, weil es ein Verkauf ist, Grunderwerbsteuer.

00:07:26: Die Grunderwerbsteuer findet eben auf den gesamten Kaufpreis dann Anwendung,

00:07:29: abhängig vom Bundesland zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent in Deutschland.

00:07:34: Und was aber das Schöne ist: Die Stiftung hat weiterhin, weil sie den Verkehrswert bezahlt, diesen AfA-Step-up.

00:07:41: Das heißt, die Stiftung kann dann, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist

00:07:45: und auch wirksam geworden ist, von dem aktuellen Gebäudeverkehrswert die Abschreibung geltend machen.

00:07:52: Das heißt, auch dieser AfA-Step-up bleibt erhalten.

00:07:55: Das wird nicht berührt durch diese zinslose Stundung.

00:08:01: Genau, das war einmal ein BFH-Urteil.

00:08:04: Ich hoffe, es hat dich interessiert und es hat dir gefallen und es war nicht langweilig,

00:08:06: wie man sonst vielleicht erwarten würde, wenn man sich ein Urteil anschaut.

00:08:12: Und wenn dir diese Folge gefallen hat, abonniere gern den Podcast in deiner Lieblings-Podcast-App

00:08:15: und teile ihn mit anderen, die sich ebenfalls für Familienstiftung, Vermögensstruktur

00:08:18: und Nachfolgeplanung interessieren.

00:08:22: Und wenn dich das Thema ganz konkret interessiert, dann melde dich gerne bei uns.

00:08:26: Wir unterstützen dich.

00:08:27: Ich bin Sandra Schmidt.

00:08:28: Danke, dass du heute mit dabei warst.

00:08:29: Bis zur nächsten Folge von „Familienstiftung gestalten – weniger Steuern, mehr Vermögen“.